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Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer bei Immobilien, Häusern und Grundstücken

Schenkungen und Erbschaften sind in Deutschland steuerpflichtig. Das gilt auch für Immobilien. Allerdings gibt es Möglichkeiten, die Steuerlast bereits zu Lebzeiten zu minimieren oder Ausnahmeregelungen zu nutzen, unter denen die Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie unter Umständen gänzlich steuerfrei ist.

Wir informieren Sie in diesem Beitrag über alles Wichtige zum Thema und geben wertvolle Tipps, die Sie für Ihre Nachlassplanung nutzen können.

Das Wichtigste zur Erbschaft- & Schenkungsteuer bei Immobilien

  • Die Höhe der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer einer Immobilie richtet sich zum einen nach dem Marktwert derselben.
  • Außerdem spielen die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuerklasse sowie die Höhe des Freibetrags eine Rolle.
  • Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Zuwendung eines Eigenheims steuerlich begünstigt.
  • Die Steuerlast kann in Raten bezahlt werden, wenn die Immobilie sonst veräußert werden müsste.
  • Als Fachanwalt für Erbrecht in München bin ich der richtige Ansprechpartner für Sie, wenn es um die Schenkung oder Erbschaft einer Immobilie geht.

1. Wann fallen Erbschafts- oder Schenkungssteuern auf eine Immobilie an?

Erbschafts- und Schenkungssteuern fallen immer dann an, wenn jemand Vermögen erbt oder geschenkt bekommt. Diese Regelung ist unabhängig davon, ob es sich bei dem Vermögen um eine Immobilie oder beispielsweise Wertgegenstände oder Bargeld handelt.

Allerdings gibt es einige Ausnahmen von dieser Regelung, auf die wir später noch eingehen werden.

2. Wie wird die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer bei einem Haus berechnet?

Die Erbschafts- und Schenkungssteuer bei Immobilien wird anhand des Verkehrswerts (Marktwert) der Immobilie berechnet. In die Berechnung einbezogen werden natürlich die jeweils geltenden Erbschafts- und Schenkungssteuerfreibeträge und die Erbschaftssteuerklasse, in der Sie sich befinden.

Wenn der Wert der Immobilie unter dem geltenden Freibetrag liegt, muss keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer gezahlt werden, sondern erst dann, wenn der Wert der Immobilie den Freibetrag übersteigt.

3. Wie hoch ist die Erbschafts- und Schenkungssteuer bei Immobilien?

Es gibt insgesamt drei Erbschaftssteuerklassen. Zur ersten Steuerklasse zählen der Ehepartner, Kinder, Stief- und Adoptivkinder, Enkel, Eltern und Großeltern. Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern und Schwiegerkinder gehören der zweiten Steuerklasse an. Nicht verwandte Erben bilden die dritte Steuerklasse.

In der ersten Steuerklasse variiert der Steuerfreibetrag zwischen 500.000 € (Ehepartner), 400.000 € (leibliche Kinder, Stief- und Adoptivkinder sowie Enkel, deren Eltern vorverstorben sind, 200.000 € für Enkel, deren Eltern nicht vorverstorben sind und 100.000 € für Eltern und Großeltern. In den Steuerklassen zwei und drei liegt der Steuerfreibetrag bei lediglich 20.000 €.

Der folgenden Tabelle können sie die Höhe der Erbschafts- und Schenkungssteuer entnehmen:

Betrag, der über den Steuerfreibetrag hinausgeht (in €)

Steuerklasse I

Steuerklasse II

Steuerklasse III

bis 75.000

7 %

15 %

30 %

bis 300.000

11 %

20 %

30 %

bis 600.000

15 %

25 %

30 %

bis 6 Mio.

19 %

30 %

30 %

bis 13 Mio.

23 %

35 %

50 %

bis 26 Mio.

27 %

40 %

50 %

ab 26 Mio.

30 %

43 %

50 %

Beispielrechnung - Erbschaftssteuerfreibetrag bei einem Haus:

Franz Müller erbt ein Haus, das 500.000 € wert ist. Also Sohn des Erblassers hat er einen Erbschaftssteuerfreibetrag von 400.000 €. Auf die verbleibenden 100.000 € muss er 11 Prozent Erbschaftssteuer zahlen, also 11.000 €.

4. Die Zuwendung von Immobilien & Häusern zu Lebzeiten

Ein Ehepartner kann dem anderen unabhängig vom ehelichen Güterstand zu Lebzeiten sein Familienheim steuerfrei zuwenden. Hierbei sind auch anteilige Schenkungen möglich. Die Voraussetzung für die lebzeitige Zuwendung von Immobilien ist jedoch, dass das Haus oder die Wohnung den Mittelpunkt des familiären Lebens zu eigenen Wohnzwecken darstellt und sich in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums befindet. Ferien- und Wochenendhäuser können hingegen nicht steuerfrei zugewendet werden.

Bei der Zuwendung von Immobilien sind der Wert des Heims sowie dessen Größe unerheblich. Da es keine Behaltensfrist gibt und die Steuerbefreiung nicht durch eine ein- oder mehrmalige Übertragung eines Familienheims verbraucht wird, kann dieser steuerliche Vorteil sogar mehrfach genutzt werden.

5. Unter welchen Voraussetzungen ist die Vererbung eines Familienheims steuerlich begünstigt?

Der Erwerb einer Immobilie von Todes wegen ist unter folgenden Voraussetzungen steuerfrei:

  • Es muss sich um einen Erwerb von Todes wegen handeln. 
  • Die Immobilie muss im Inland, einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums gelegen sein. 
  • Der Erwerb muss durch einen Ehegatten, einen Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft oder durch Kinder erfolgen. Den Kindern gleichgestellt sind Enkelkinder, wenn deren Eltern bereits vorverstorben sind. 
  • Der Erblasser muss die Immobilie bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert gewesen sein (beispielsweise, weil er nicht mehr selbstständig leben konnte und aufgrund dessen in einem Pflegeheim untergebracht war). 
  • Der Erwerber muss die Immobilie zehn Jahre lang zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Gibt er die Eigennutzung vor Ablauf dieser Frist auf (zum Beispiel durch Vermietung oder Verkauf), entfällt rückwirkend die gesamte Steuerbefreiung. Ausnahmen gibt es nur dann, wenn der Erwerber durch zwingende Gründe an der Selbstnutzung gehindert wird. 
  • Bei der Übertragung einer Immobilie an Kinder gibt es eine Besonderheit: Hier ist die Immobilie nur bis zu einer Fläche von 200 qm steuerbefreit. Ist etwa eine Immobilie 1.000.000 EUR wert und hat eine Fläche von 250 qm, so sind nur vier Fünftel des Werts, also 800.000 EUR, steuerbefreit.

6. Welche Fristen gibt es für die Zahlung der Erbschafts- und Schenkungssteuer auf Immobilien?

Wenn Sie eine Erbschaft antreten oder eine Schenkung erhalten, sind Sie nach § 30 ErbStG dazu verpflichtet, dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten Meldung zu erstatten. Es sei denn, es gibt einen Testamentsvollstrecker oder Nachlassverwalter – dann obliegt diese Aufgabe ihm.

Wie hoch die von Ihnen zu leistende Steuerzahlung ist und bis wann sie zu begleichen ist, erfahren Sie über den Steuerbescheid, den Sie vom Finanzamt erhalten.

7. Was ist die Stundungsregelung?

Besonders bei wertvollen Immobilien kommt es häufig vor, dass die Erbschafts- oder Schenkungssteuer nur dann auf einen Schlag beglichen werden kann, wenn die Immobilie veräußert wird. In diesem Fall greift § 28 ErbStG, der eine Stundung der Steuerzahlung ermöglicht. Das heißt, der Erbe oder Beschenkte kann die Steuerlast in Raten begleichen und kann eine Veräußerung der Immobilie so in den meisten Fällen verhindern.

Expertentipp von Bernhard F. Klinger, Experte für Testamentsgestaltung und Fachanwalt für Erbrecht in München

Weil das Finanzamt bei der Wertermittlung einer Immobilie oft von groben Schätzungen ausgeht, kann die Steuerlast wesentlich höher ausfallen, als es der tatsächliche Wert der Immobilie hergibt. Deswegen sollten Sie sich gut überlegen, ob ein unabhängiges Verkehrswertgutachten für Sie in Frage kommt. So können Sie sicherstellen, dass der Wert der Immobilie nicht zu hoch angesetzt wird und Sie nicht zu viele Erbschafts- oder Schenkungssteuern entrichten.

8. Gibt es Steuervergünstigungen bei vermieteten Immobilien?

Bei der Schenkung und Vererbung vermieteter Immobilien gewährt der Gesetzgeber eine Vergünstigung der Steuerlast von 10 Prozent. Das heißt, Sie müssen nicht auf den gesamten Wert der Immobilie Steuern entrichten, sondern nur auf 90 Prozent.

9. Mit einem Experten die Steuerlast minimieren

Insbesondere bei großen Vermögen lohnt es sich, sich bereits früh mit der Nachlassregelung auseinanderzusetzen. Durch regelmäßige Schenkungen zu Lebzeiten unter Ausschöpfung des Schenkungssteuerfreibetrags können Sie die Steuerlast für Ihre Erben auf legalem Wege erheblich reduzieren.

Als Fachanwalt für Erbrecht und Experte für Testamentsgestaltung in München helfe ich Ihnen gern bei der steuerlich optimierten Nachlassgestaltung. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin für ein unverbindliches Erstgespräch bei mir, bei dem wir alles Weitere in Ruhe besprechen können.

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Auszeichnungen:

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Fachbuchautor:

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Netzwerk Deutscher Erbrechtsexperten e.V.
Netzwerk Deutscher Testamentsvollstrecker e.V.