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Immobilien in der Erbengemeinschaft – Problematiken und rechtliche Möglichkeiten

Häuser, Grundstücke & Wohnungen in der Erbengemeinschaft

Sind Immobilien Teil eines Nachlasses, treffen Probleme des Erbrechts mit solchen des Immobiliarsachrechts zusammen, was zu Schwierigkeiten führen kann. Insbesondere, wenn es mehrere Erben in einer Erbengemeinschaft gibt, sind Streitigkeiten fast unvermeidbar, weil viele Interessen aufeinandertreffen und für ein hohes Streitpotenzial sorgen.

Aus diesem Grund ist es sinnvoll, sich frühzeitig über Probleme bei Immobilien in der Erbengemeinschaft zu informieren. Wir haben für Sie die wichtigsten Fragen zum Thema herausgesucht und verständlich beantwortet.

Immobilien in der Erbengemeinschaft - Das Wichtigste in Kürze:

  • Mit dem Tod eines Erblassers gehen Immobilien automatisch in den Besitz der Erben über.
  • Die Änderung des Grundbucheintrags wird nicht automatisch vorgenommen – die Erben müssen hierzu einzeln einen Grundbuchberichtigungsantrag stellen.
  • Alle Erben einer Erbengemeinschaft haben die Pflicht, geerbte Immobilien ordnungsgemäß zu verwalten.
  • Der Verkauf einer Immobilie ist nur möglich, wenn alle Mitglieder der Erbengemeinschaft zustimmen.
  • Bei Streitigkeiten unter den Erben eine Immobilie betreffend kann ein erfahrener Fachanwalt für Erbrecht helfen, eine geeignete Lösung zu finden.

1. Wird die Erbengemeinschaft ins Grundbuch eingetragen?

Ist eine Immobilie im Nachlass enthalten, wird der Erbe bzw. werden die Erben mit dem Tod des Erblassers automatisch Eigentümer des Grundstücks und der Immobilie. Die Berichtigung im Grundbuch wird nach § 894 BGB allerdings nicht automatisch vorgenommen, sondern muss nach § 13 GBO von den Erben einzeln beantragt werden (Grundbuchberichtigungsantrag). Die anderen Erben müssen dem Antrag der jeweils anderen nicht zustimmen.

Ausführliche Informationen: Grundbuchberichtigung im Erbfall

2. Muss eine Immobilie in der Erbengemeinschaft verwaltet werden?

Die Erben haben die Aufgabe, die geerbten Immobilien ordnungsgemäß zu verwalten. Zu den Verwaltungsmaßnahmen gehören beispielsweise Instandsetzungsmaßnahmen, Vermietungen an Dritte oder Vertragsschlüsse mit Hausverwaltungen. Nach § 2038 I 2 BGB ist für derartige ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahmen ein Mehrheitsbeschluss ausreichend.

Für außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen, wie beispielsweise der Abriss einer Immobilie oder dergleichen, wird dagegen ein einstimmiger Beschluss gefordert. Nur bei ganz bestimmten Maßnahmen, die den Grundbesitz betreffen, können Miterben eigenständig agieren. Dabei handelt es sich um Maßnahmen der Notgeschäftsführung, welche für den Erhalt der Immobilie notwendig sind, beispielsweise die Abwehr einer Zwangsvollstreckung.

Alles Wichtige zur Erbengemeinschaft

3. Ist ein Verkauf einer Immobilie durch die Erbengemeinschaft möglich?

Der Verkauf einer Immobilie durch die Erbengemeinschaft ist gemäß § 2038 I 1BGB möglich, wenn alle Miterben einverstanden sind. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich beim Verkauf der Immobilie um eine sogenannte ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme handelt. Das Gleiche gilt bei der Verfügung über einen Nachlassgegenstand nach § 2040 I BGB.

Ordnungsmäßig ist eine Verwaltungsmaßnahme immer dann, wenn durch sie die Beschaffenheit des Nachlasses in seiner Gesamtheit nicht verändert wird. Wann das der Fall ist, ist im Einzelfall mitunter schwer zu unterscheiden, weshalb ein Mehrheitsbeschluss immer erstrebenswert ist. Sind sich alle Miterben einig, kann die Immobilie durch die Erbengemeinschaft problemlos verkauft werden. Jeder Miterbe erhält nach Verlangen der Auseinandersetzung gemäß § 2042 I BGB seine entsprechende Erbquote ausbezahlt.

Erbauseinandersetzung - Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft

4. Was ist zu tun, wenn ein Miterbe dem Verkauf nicht zustimmt?

Sollte ein Miterbe nicht mit dem Hausverkauf einverstanden sein, gestaltet sich der Verkauf komplizierter, insbesondere dann, wenn die Beschaffenheit des Nachlasses in seiner Gesamtheit durch den Verkauf verändert wird. Hier haben die übrigen Miterben die Möglichkeit, den Erbanteil des ablehnenden Miterben mit dessen Zustimmung zu erwerben. Anschließend kann auch hier die Immobilie verkauft werden. Nach § 2033 II BGB kann der Miterbe jedoch nicht über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen (z.B. Haus, Grundstück) verfügen, sondern immer nur über seinen gesamten Erbteil. Es ist außerdem zu beachten, dass eine solche Verfügung nach § 2033 I 2 BGB immer einer notariellen Beurkundung bedarf.

5. Teilungsversteigerung als Alternative?

Die Teilungsversteigerung oder auch Auseinandersetzungsversteigerung (§§ 2042 II, 753 I BGB i.V.m. §§ 180 - 185 ZVG) ist eine spezielle Form der Zwangsversteigerung, die jeder Erbe nach den §§ 180 I, 15 ZVG einzeln beantragen kann. Hier ist es das Ziel, das Vermögen in einen Geldbetrag umzuwandeln, so dass die Auseinandersetzung nach § 2041 I BGB erfolgen kann. Jeder erhält so viel, wie ihm durch die Erbquote zusteht.

Die Teilungsversteigerung sollte immer die letzte Alternative sein, wenn sich die Miterben nicht über den Verbleib des gemeinsamen Hauses einigen können. Oft dauern derartige Versteigerungen sehr lange und der Erlös fällt meist niedriger aus. Ein Verkauf stellt deshalb die meistens bessere Alternative dar.

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben und eine Teilungsversteigerung droht, sollten Sie sich von einem erfahrenen Anwalt beraten lassen. Als Experte für Testamentsgestaltung und Fachanwalt für Erbrecht in München bin ich in diesem Fall der richtige Ansprechpartner für Sie. Nehmen Sie jetzt Kontakt zu mir auf, um mir Ihre Situation zu schildern.

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Teilungsversteigerung – Ablauf, Tipps und Kosten

6. Wer hat die Verwaltungskosten zu tragen?

Die Verwaltung des Nachlasses ist häufig mit Kosten verbunden, die für gewöhnlich erst einmal der Miterbe vorstreckt, der die Maßnahme vornimmt. Anschließend hat er jedoch die Möglichkeit, die Kosten, die er für die Verwaltung des Nachlasses vorgestreckt hat, nach §§ 2038 II i.V.m. 748 BGB unmittelbar gegen die Erbengemeinschaft geltend zu machen. Dieser Anspruch ist jedoch auf die im Nachlass vorhandenen Mittel beschränkt. Übersteigen die Kosten diese Mittel, haften alle Miterben für die Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner. Der Ausgleichsanspruch für den zahlenden Erben ergibt sich sodann aus § 426 I 1 BGB.

7. Was ist bei einer Vermietung der Immobilie zu beachten?

Soll die Immobilie nicht verkauft, sondern vermietet werden oder ist bereits vermietet, stellt sich des Öfteren die Frage, wer die Mieteinnahmen erhält. Ist die Immobilie bereits vermietet, treten die Erben anstelle des Erblassers und gelten somit gemeinschaftlich als Vermieter. Sie treten in alle Rechte und Pflichten ein. Aus diesem Grund können sie bis zur Auseinandersetzung nach § 2042 I BGB auch nur zusammen über die Mitteinnahmen verfügen. Das Gleiche gilt, wenn eine Vermietung erst danach im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 2038 I 2 BGB mehrheitlich beschlossen wird.

8. Was passiert, wenn einzelne Miterben die Immobilie nutzen möchten?

Ist die Immobilie vermietet und möchte ein Miterbe diese selbst nutzen, kann die Erbengemeinschaft den bestehenden Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen wegen Eigenbedarf nach § 573 II Nr. 2 BGB kündigen. Somit hat grundsätzlich jeder Miterbe ein Recht auf Nutzung der zur Erbschaft gehörenden Immobilie. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Nutzung die anderen Miterben nicht beeinträchtigt. Notwendig ist somit auch hier ein Mehrheitsbeschluss nach § 2038 I 2 BGB.Möchten mehrere Miterben die Immobilie nutzen, ist auch eine Aufteilung des Wohneigentums grundsätzlich möglich, jedoch nur dann, wenn die Immobilie beispielsweise aus zwei getrennten Wohnungen besteht.

Darüber hinaus sind auch wirtschaftliche Aspekte nicht zu vernachlässigen, die bei der Nutzung von Nachlassvermögen durch einen oder mehrere Miterben eine Rolle spielen. Eine derartige Nutzung kommt im Grunde einem Mietverhältnis gleich. Aus diesem Grund entsteht für die Erbengemeinschaft in diesem Fall auch ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den oder die Miterben, welcher sich aus § 2038 II 1 BGB i.V.m. § 745 II BGB ergibt. Dieser muss jedoch durch Mehrheitsbeschluss geltend gemacht werden. Die Nutzungsentschädigung kann außerdem nur für die Zukunft und nicht rückwirkend geltend gemacht werden.

9. Was passiert, wenn im Grundbuch ein Wohnungsrecht eingetragen ist?

Ist im Grundbuch einer vererbten Immobilie ein Wohnungsrecht (§ 1093 I BGB) eingetragen, stellt sich die Frage, wie hiermit zu verfahren ist. Ein Wohnungsrecht wird häufig für den überlebenden Ehegatten des Erblassers eingetragen, um diesen abzusichern. Der Verkauf der Immobilie an Dritte wird dadurch deutlich erschwert, da der Käufer das Wohnungsrecht ebenfalls erwerben muss. In bestimmten Fällen verzichtet der Inhaber des Wohnungsrechts gegen die Zahlung einer Abfindung auf das Wohnungsrecht. Es sollte an dieser Stelle in jedem Fall eine für alle zufriedenstellende Lösung angestrebt werden.

Ein Fachanwalt für Erbrecht in München berät Sie zum Thema Immobilien in der Erbengemeinschaft

Innerhalb einer Erbengemeinschaft kommt es schnell zu Streitigkeiten. Sind Immobilien Teil des Nachlasses, gehen die Meinungen, was mit den Immobilien geschehen soll, häufig auseinander. Während die einen für einen Verkauf sind, wollen die anderen den Familienbesitz erhalten. In solchen Situationen entstehen schneller handfeste Erbstreitigkeiten, als man denkt. Sollten Sie in Bezug auf Immobilien in der Erbengemeinschaft Schwierigkeiten haben, bin ich Ihnen gern behilflich. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin für ein Erstgespräch, bei dem wir eine individuelle Lösung für Ihr Problem finden.

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Auszeichnungen:

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