Wohnungsrecht und Pflegeheim

Regelmäßig werden Immobilien von den Eltern an deren Kinder noch zu Lebzeiten übertragen. Zur Absicherung der Übergeber lassen diese sich üblicherweise ein Wohnungsrecht am Übergabeobjekt/Wohnhaus eintragen. 
Häufig unbeachtet bleibt der Fall, dass der oder die Elternteile krankheitsbedingt später in ein Pflegeheim müssen. Es fragt sich, was dann mit dem immer noch bestehenden Wohnungsrecht der Eltern geschieht. 

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr ausgeurteilt, dass in solchen Fällen der Übernehmer/Hauseigentümer grundsätzlich verpflichtet ist, für die Nichtausübung des Wohnungsrechtes Zahlungen zu leisten. (BGH NJW 2007, S. 1884 f.).
Der BGH hat entschieden, dass dieses Ausübungshindernis das Wohnungsrecht nicht zum Erlöschen bringt, auch wenn das Hindernis auf Dauer besteht. Wenn der Berechtigte sein auf Lebenszeit eingeräumtes Wohnungsrecht wegen eines medizinisch notwendigen Aufenthalts in einem Pflegeheim nicht ausüben kann, muss der Verpflichtete im Wege der Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage eine Zahlung hierfür dann leisten, wenn der Heimaufenthalt dauerhaft erforderlich ist und die Vertragsschließenden nicht mit dem Eintritt dieses Umstands gerechnet haben; wenn diese Voraussetzungen fehlen, kann die ergänzende Vertragsauslegung einen Entgeltanspruch des Berechtigten begründen. 

Expertentipp: In Übergabeverträgen mit Vorbehalt eines Wohnungsrechtes sollte daher die Klausel aufgenommen werden, dass der dauerhafte Auszug des Berechtigten zu einem Ruhen oder gar Erlöschen des Wohnungsrechts führt. Dann besteht kein kapitalisierbarer Anspruch (mehr), der dann auch nicht durch die Sozialämter übergeleitet werden kann.