Immobilien schenken oder vererben?

Jahr für Jahr stehen Vermögenswerte von rund 50 Milliarden € zur Übertragung an. Der weitaus größte Teil davon entfällt auf Grundbesitz. Die Frage, ob Immobilienvermögen noch zu Lebzeiten oder erst von Todes wegen auf die nächste Generation übertragen werden soll, ist eine der wichtigsten Entscheidungen im dritten Lebensabschnitt eines Menschen. Die Beteiligten sind sich der Konsequenzen dieser weit tragenden Entscheidung nur selten voll bewusst, da häufig übereilt und ohne kompetente Beratung gehandelt wird. Viele Immobilienbesitzer sind auch deshalb verunsichert, weil das Bundesverfassungsgericht in Kürze über das derzeit noch geltende Schenkung- und Erbschaftsteuerrecht urteilen wird. Experten rechnen damit, dass das Verfassungsgericht die noch bestehenden Privilegien im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht kippen wird. Gefahr droht auch von der Großen Koalition, die bereits Gesetzesnovellen zur Erbschaftsteuer vorbereitet hat. Immobilienbesitzer stehen deshalb unter Zeitdruck.

Nach einer EMNID-Umfrage haben nur 29% der Deutschen eine letztwillige Verfügung errichtet. Nachlassimmobilien gehen deshalb in der Regel aufgrund gesetzlicher Erbfolge auf eine Mehrheit von Erben über. Interessengegensätze innerhalb dieser Zwangsgemeinschaft führen häufig zu Streit, der vor Gericht mit großer Härte und Erbitterung ausgetragen wird. Nach Meinung des Erbrechtsexperten Bernhard F. Klinger kann nur eine vorausschauende Nachlassplanung Steuernachteile, Streit unter Angehörigen und die Zerschlagung des Familienvermögens vermeiden.

Bei Nachlassimmobilien droht die Teilungsversteigerung

Meist wird der Verstorbene nicht von einem Alleinerben, sondern von zwei oder mehreren Erben beerbt. Bei einem guten familiären Einverständnis mag eine solche Erbengemeinschaft z.B. in der Fortführung eines Betriebes oder in der Verwaltung eines Mietgrundstücks über Jahrzehnte hinweg zum gegenseitigen Nutzen fortbestehen. Die Praxis aber zeigt, dass unter Miterben Streit vorprogrammiert ist. Falls sich die Miterben nicht darüber einigen können, wie eine Nachlassimmobilie aufgeteilt wird, kann jeder der Erben die so genannte Teilungsversteigerung beantragen. Bei einer Versteigerung wird im Regelfall ein deutlich niedrigerer Erlös als bei einem freien Verkauf erzielt. Da bei einer Versteigerung jeder Erbe selbst oder über eine dritte Person mit bieten kann, ist der Antrag auf Teilungsversteigerung – so die Erfahrung von Anwalt Klinger gerade für solvente Miterben ein beliebtes Mittel, an das Grundstück zu kommen. Bei Gericht kann zwar beantragt werden, dass das Zwangsversteigerungsverfahren für die Dauer von sechs Monaten einzustellen ist. Dieser Antrag wird aber nur dann erfolgreich sein, wenn konkrete Pläne für eine bessere Verwertung des Grundstücks vorgelegt werden. 

Pflichtteilsrisiko bei Nachlassimmobilien

Eine Gefahr des unter Eheleuten häufigen „Berliner Testamentes“ ist die Belastung des überlebenden Ehegatten mit Pflichtteilsansprüchen der Kinder. Die gegenseitige Alleinerbeneinsetzung der Ehegatten bedeutet nämlich gleichzeitig eine Enterbung der Kinder für den ersten Erbfall. Der Pflichtteil ist sofort mit dem Erbfall und in bar fällig. Besteht der Nachlass überwiegend aus Immobilien kann die Erfüllung der Pflichtteilsansprüche beim Erben zu erheblichen Liquiditätsproblemen führen mit der Folge, dass das geerbte Haus verkauft werden muss, um den Pflichtteil auszahlen zu können. Dem überlebenden Ehegatten kann damit die Lebensgrundlage für den Alters- und Pflegefall entzogen werden. Erwirkt der Pflichtteilsberechtigte einen vollstreckbaren Titel gegen den Erben, kann er in die Nachlassimmobilie vollstrecken. Das Amtsgericht ordnet hierzu durch Beschluss die Zwangsversteigerung der Nachlassimmobilie an. Bernhard F. Klinger, Fachanwalt für Erbrecht, rät deshalb, dass die Eltern noch zu Lebzeiten mit den Kindern einen Pflichtteilsverzicht z.B. gegen Zahlung einer Abfindung im Rahmen eines notariell zu beurkundenden Vertrages vereinbaren sollten.

Immobilienübertragung nur bei Absicherung des Schenkers

Wenn Eltern Immobilien auf ihre Kinder übertragen, werden regelmäßig Gegenleistungen der Beschenkten vereinbart, die der Existenzsicherung der Eltern für den Alters- und Pflegefall dienen sollen. Behalten sich die Eltern ein Nießbrauchsrecht vor, ändert sich mit der Schenkung letztlich wirtschaftlich nichts: Sie dürfen die Immobilie vermieten und erhalten die Mieten. Bei einem vorbehaltenen Wohnungsrecht darf der Schenker die Wohnung dagegen nur selbst nutzen, also nicht vermieten. Er ist aber berechtigt, seine Familie sowie die zur Pflege notwendigen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Ein Übergabevertrag gegen Pflegeverpflichtung kann sinnvoll sein, bedarf aber einer präzisen vertraglichen Regelung. Bei einer Immobilienschenkung ist die Rückforderungsmöglichkeit des Schenkers ein wichtiger Vertragsbestandteil. Das Loslassenkönnen von Grundeigentum ist die eine Seite der Medaille, die Rückforderungsmöglichkeit im Falle unerwarteter Ereignisse die andere. Die Feststellung, dass etwas dumm gelaufen ist, tröstet leider nicht. Die Schenkung sollte deshalb nach Empfehlung des Erbrechtsexperten Klinger so gestaltet werden, dass auf negative Entwicklungen in der Zukunft – seien sie von den Kindern verschuldet oder nicht – reagiert werden kann. 

Schenkung des Familienwohnheims ist steuerfrei

Wer mit großen Anstrengungen über Jahrzehnte Immobilienvermögen geschaffen hat, tut sich schwer mit der Vorstellung, dass die Familie eines Tages den Nachlass unter Umständen mit dem Fiskus teilen muss. Aus diesem Grund nutzen viele Erblasser die Möglichkeit, ihr Vermögen zu Lebzeiten schrittweise auf die Familie zu übertragen, um so alle zehn Jahre die Steuerfreibeträge ausschöpfen zu können. Durch langfristige Planung kann ein beträchtlicher Anteil des Vermögens legal am Fiskus vorbei an die Familienmitglieder weitergeben werden. So ist etwa die Übertragung eines selbst genutzten Familienwohnheimes an den Ehegatten vollkommen schenkungsteuerfrei. Durch die Schenkung einer solchen Immobilie werden beim Ehegatten – so Erbrechtsexperte Klinger keinerlei Steuerfreibeträge verbraucht. Selbst wenn dem Ehegatten bereits Vermögen im steuerlichen Freibetragsbereich von 307.000 € übertragen worden ist, löst die Schenkung des Familienwohnheims keine weiteren Steuern aus. Selbstverständlich kann dem Ehegatten auch nur die Hälfte des Immobilieneigentums steuerbefreit geschenkt werden.

Bernhard F. Klinger, Fachanwalt für Erbrecht in München und Autor des aktuellen dtv-Ratgebers „Immobilien schenken und vererben“ (www.RAKlinger.de), referiert zu diesen wichtigen Themen in München am Mittwoch, 27.09.06, 18.30 Uhr. Der Eintritt ist frei. Anmeldung zum Vortrag unter Tel. 089/98 25 65. Der Veranstaltungsort wird bei der Anmeldung mitgeteilt.